家屋の評価

 1月1日現在に存在する家屋について固定資産税が課税されます。
 新築や増築された家屋については、家屋の構造や使用資材を調査し、国で定めた「固定資産評価基準」により評価額を算出します。

家屋とは

 固定資産税の課税対象となる「家屋」とは、次の3つの条件を満たす建造物です。

外気分断性

 風雨など外気を妨げる屋根、3方向以上の周壁を有する一定面積以上のもの。

固定性・定着性

 基礎などで土地に固定されているもの。
 土地に固定されていなくても、最低1年以上その土地に定着させる意図があるもの。

用途性

 居住・作業・貯蔵などの用途として利用できる一定の空間が形成されているもの。

課税対象家屋の判定基準の例

車庫や物置など

車2台用(20平方メートル以上)から課税対象となります。

車2台用

増築などにより床面積が増えた場合

増築部分も課税対象となります。

建築部

20平方メートル以上の住宅・事務所・倉庫など

基礎のあるなしに関わらず課税対象となります。

20平方メートル以上

布基礎などの基礎工事を施している家屋

床面積が10平方メートル以上で課税対象となります。

布基礎

※「家屋」の課税対象にならない建造物を事業用として使用している場合は、償却資産の申告が必要です。

新増築家屋の評価

 

(1)現地調査を行う。
  家屋完成後、担当職員が調査に伺い、家屋の内部・外部の仕上げや設備などを確認します。
  ※平成26年6月以降に新増築された家屋については、主に建物が完成した際の完了検査時に調査させていただきます。      
  (対象家屋:帯広市建築指導課による建築完了検査を受けられる住宅等の家屋)

(2)再建築評点数を求める。
  調査した情報をもとに、国で定めた「固定資産評価基準」により評価をし、再建築評点数を算出します。

(3)評価額を求める。

   評価額=再建築評点数×経年減点補正率×1点単価

・経年減点補正率
 年数の経過により家屋が古くなって傷みを生じてきますが、この古くなった分を減価させるものです。
 新築の場合は1年目の減価率を使用します。

・1点単価
 「固定資産評価基準」は東京都の物価水準を基準にしていますので、帯広市の物価水準に調整しています。
 また、設計管理費などに相当する分についても調整します。

帯広市の1点当りの単価
木造 0.99円
非木造 1.10円

既に課税されている家屋の評価

 3年ごとに、3年分の物価の状況や、家屋の経過年数による傷みを評価額に反映させて、評価額の見直しを行います。

 評価額=再建築費評点数(前回の再建築費評点数×再建築費評点補正率)×経年減点補正率×1点単価

 上記の式で算出した評価額と前回の評価額を比べ、低い方を新しい評価額とします。

・再建築評点補正率
 国で示した新旧基準年度の3年間の工事原価に相当する費用の物価変動割合を基礎に定めた率

新築住宅に対する固定資産税の減額措置

 新築住宅については減額の制度があります。要件を満たすと、新築後一定期間固定資産税が減額されます。
 詳しくは「固定資産税の減額・減免制度」のページをご覧ください。

新築家屋の税額計算参考例

 以下の条件の場合

・市街化区域内に建設した、木造2階建専用住宅

・総床面積135平方メートル(40坪程度)

・再建築評点数が1平方メートル当たり100,000点

一棟当たりの再建築評点数を求めます。

 100,000点(再建築評点数)×135平方メートル(総床面積)=13,500,000点(一棟当たりの再建築評点数)

評価額を求めます。

 13,500,000点(一棟当たりの再建築評点数)×0.99円(木造1点単価)×0.6(木造1年目の経年減点補正率)=8,019,000円(評価額)

税額を算出します。

・固定資産税:8,019,000円(評価額)×1.4%(税率)=112,200円※

・都市計画税:8,019,000円(評価額)×0.3%(税率)=24,000円※

 合計 136,200円(年額)

新築住宅に対する固定資産税の減額適用税額を求めます。

 120平方メートル(減額の適用範囲)÷135平方メートル(総床面積)=0.88(減額の適用割合・面積率1.00が上限)

 8,019,000円(評価額)×0.88(減額の適用割合)=7,056,720円(減額適用課税標準額)

 7,056,720円(減額適用課税標準額)×1.4%(固定資産税率)×0.5=49,300円(減額税額)※

 112,000円(減額前の固定資産税額)−49,300円(減額税額)=62,700円(減額適用後の固定資産税額)

 以上の計算結果からこの家屋の税額(年額)は

  新築してから3年間 新築してから4年目
固定資産税 62,700円 112,200円
都市計画税 24,000円 24,000円
合 計 86,700円 136,200円

※計算参考例として100円未満を切捨てしています。

※個々の家屋の大きさや仕上げの種類、建築設備の内容によって評価額・税額は異なります。

※家屋分以外に、土地の固定資産税・都市計画税も課税されます。

固定資産税の冷蔵倉庫の取扱いの変更について

 平成24年度から非木造の冷蔵倉庫(10度以下)にかかる固定資産評価基準が変わります。
 これまで非木造の冷蔵倉庫(保管温度が10度以下に保たれる倉庫)については、一般の倉庫と同じ取扱いとされていましたが、平成24年度からは、該当となる家屋が冷蔵倉庫と認められた場合については減価年数(耐用年数)が短縮されることとなります。

対象となる「冷蔵倉庫」の要件

 4つの項目の全てに該当する場合、冷蔵倉庫用に該当する可能性があります。

(1)構造が非木造(鉄筋コンクリート造、コンクリートブロック造、鉄骨造、軽量鉄骨造など)
(2)主たる用途が倉庫
(3)倉庫室内の保管温度を常に10度以下に保つ機械装置が設置されている
(4)冷蔵倉庫室の面積が延床面積の50パーセント以上

※非木造の倉庫、業務用の冷蔵庫やプレハブ方式冷蔵庫内に単に冷蔵庫を設置しているような場合は、対象となりません。
※すべての要件を満たしている場合でも、建築後、既に一般の倉庫として基準年数を経過している建物(平成24年基準で最終減価率の0.2に到達しているもの)は変更されません。

家屋の評価額算出方法

非木造家屋「倉庫用建物」の経年減点補正率

構造
一般用のもの
冷蔵倉庫用のもの
鉄筋コンクリート造の家屋 築45年で0.200まで減価 築26年で0.200まで減価
コンクリートブロック造の家屋 築40年で0.200まで減価 築24年で0.200まで減価
鉄骨造の家屋
(鉄骨の厚みにより異なります)
築35年で0.200まで減価 築22年で0.200まで減価

※非木造家屋の倉庫用建物は、「冷蔵倉庫用のもの」と通常の「一般用のもの」では適用基準が異なります。

家屋評価額計算のしくみ(固定資産評価基準によって、再建築価格を基礎に評価します。)

評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

・再建築価格
評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

・経年減点補正率
年数の経過により家屋が古くなって傷みを生じてきますので、古くなった分を減価させるものです。

※木造・非木造による構造および用途によって、減価年数やそれにかかる補正率は異なります。
※構造・用途に関係なく基準年数経過後の最終減価率は0.200までとされ、以後据置きとなります。

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このページに関するご意見・お問い合わせ

帯広市総務部資産税課

  • 所在:〒080-8670 帯広市西5条南7丁目1
  • 電話:0155-65-4123
  • FAX:0155-23-0154

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